《乌海市住宅物业管理条例》解读

（来源：乌海市信访）

原标题：《乌海市住宅物业管理条例》解读

《乌海市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）经2022年3月9日乌海市第十届人民代表大会常务委员会第一次会议表决通过，2022年5月26日内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准，于2022年7月1日起施行。

一、制定《条例》的意义

社区物业管理作为城市管理的最基本单元，在推动实现高质量发展、高品质生活、高效能治理目标中，承担着服务广大群众、提升居住质量、优化基础配套的重要任务，对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会和谐稳定有着重要意义，通过地方立法加强住宅物业管理具有重要意义。近年来，我市深入贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神，全面落实住建部等十部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》有关要求，以满足人民群众日益不断增长的美好居住生活需要作为根本目的，提高物业管理“覆盖率、满意率、收费率”为主抓手，理清路子、创新竞进、激发活力，出台一系列政策、采取一系列措施，及时解决难点、热点问题，促进全市物业管理工作稳步健康发展。但是，根据市九届人民代表大会历次会议上人大代表的意见建议统计，住宅小区物业服务纠纷增多，部分物业公司服务意识不强、内部管理不规范，住宅小区物业费收费难、安全隐患多等矛盾仍然是城市治理中的突出问题。制定一部立足乌海实际规范住宅物业管理的地方性法规，对于促进《国务院物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》的贯彻落实，有效衔接上位法，解决当前我市物业管理中存在实际操作的困难，将住宅小区物业管理工作纳入法治化轨道，提升住宅物业服务水平，保障物业管理行业健康发展，助力市域社会治理现代化和法治社会建设，有着十分重要的现实意义。

二、《条例》的制定过程

2021年，市人大常委会经市委批准将《乌海市住宅物业管理条例》纳入2021年立法计划，同年3月，市政府成立以分管副市长担任组长的立法起草工作领导小组，确定立法推进时间表，正式启动相关立法工作。《条例》起草工作实现了我市地方性法规起草两个“首次探索”，一是首次探索委托第三方参与起草，市住建局经与呼和浩特市物业服务中心协商，聘请了曾经参与《内蒙古自治区物业管理条例》起草工作的物业和法律方面的专家，来我市参加起草，形成了高质量法规初稿；二是首次探索在起草过程中开展立法调查问卷，由市人大常委会法工委牵头通过基层立法联系点和新闻媒体面向全市开展调查问卷，征求住宅小区物业管理立法方面的意见建议，共收回有效答卷1845份，经过统计，广大市民对于物业费缴纳、维修基金使用等事项的倾向性意见为起草工作奠定了详实的数据基础。

《条例》于2021年8月30日经市人民政府2021年第15次常务会议审议通过，提交市人大常委会审议。同年10月和2022年1月分别经市九届人大常委会第35次常委会一审和第38次常委会议二审后，报请自治区人大常委会法工委征求意见，经采纳自治区人大常委会法工委意见修改完善，提请2022年3月召开市十届人大常委会第1次会议三审表决通过，是我市第一部经市人大常委会三次审议后提请表决的法规。2022年5月26日，《条例》经内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准，于7月1日起正式施行。

三、《条例》的主要内容

《条例》包括总则、前期物业管理、业主大会和业主委员会、物业管理服务、物业使用和维护、法律责任和附则七个章节，共计49条。其中，优化体制机制8条，明确职能职责10条，规范相关企业运行和保障业主合法权利16条。《条例》重点明确突出了以下五个层面的内容：

一是加强党的领导，发挥党组织在基层治理中的统领作用。《条例》确立党建引领物业的原则，充分发挥基层各级党组织和广大党员在物业管理中的积极作用。将住宅物业管理纳入基层社会治理体系，统筹解决物业管理重大问题，真正构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治的物业管理工作架构与格局。

二是理顺物业管理体制机制，深化落实属地管理责任。《条例》将住宅物业服务的日常管理工作下沉到街道办事处和镇人民政府，把社区建设和物业服务结合起来，细化街道办事处、镇人民政府的职责，推动物业管理由行政主管部门单一监管向基层政府统筹协调转变，物业服务由传统服务向现代服务转变。同时明确规定市、区各相关部门，要协同行政主管部门做好物业管理工作，确保物业管理行政执法全覆盖。

三是细化业主委员会的组建和职责，有效发挥职能作用。《条例》在上位法的基础上，对业主大会和业主委员会的成立和履职要求进一步细化，对不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立的，创新性地规定可以由街道办事处、镇人民政府和社区协调指导组成物业管理委员会，并赋予物业管理委员会法律地位，由其代行业主委员会职责。

四是规范前期物业管理，全口径配套基本物业服务。对前期物业服务的选聘方式、承接查验等内容进行明确，尤其是针对物业服务区域划分做出规范，并综合考虑我市实际情况明确规定物业信息公开内容与频次，创新性地提出空置房屋的物业收费按比例缴纳原则。还明确，要推进无物业老旧小区做到“清扫保洁、绿化养护、维修维护、安全管理、停车管理”等基本物业项目全覆盖，探索加强无物业小区服务管理，实现“兜底性”物业服务保障。

五是设立物业服务行业信用管理制度，优化完善物业服务人准入和退出机制。将有序的竞争机制引入物业管理服务，明确原物业服务人退出的时限和禁止的行为，解决现实中原物业服务人以各种理由拒绝退出住宅小区的问题，同时建立物业管理奖惩激励机制，以不断提升和加强物业服务行业的优质管理、诚信管理和高质量发展。

转载来源于乌海日报官方