刚刚!2022年西安将开楼盘及房价提前曝光!
来源:|陕西新楼市 ID:gh08a34d7028d4
前不久,西安第二批集中供地落下帷幕。
房企谨慎拿地,溢价率下降,楼面价稍有提升,整个土拍的境况,用一个“稳”字来形容再合适不过。
在全国楼市都风声鹤唳的当下,此局面在意料之中。
截止目前,西安已经进行了两轮集中供地,明年的走向和各区房价,也有了基本预判。
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楼市走向已经明确!
我们先来看下今年的两次集中供地情况。
6月30日,西安首次集中供地收官,共21宗地块,1583.857亩开发用地成交。
![刚刚!2022年西安将开楼盘及房价提前曝光!(图1) 刚刚!2022年西安将开楼盘及房价提前曝光!(图1)](/uploads/allimg/20220427/1-22042G92G35D.jpg)
10月18日,西安第二批集中供地落下帷幕,共35宗地块,1414亩开发用地成交。
![刚刚!2022年西安将开楼盘及房价提前曝光!(图2) 刚刚!2022年西安将开楼盘及房价提前曝光!(图2)](/uploads/allimg/20220427/1-22042G92G4H4.jpg)
从西安的两次集中土拍可以看出:
1、高新区和港务区是明年供货主力。
今年土拍市场,高新区和港务区是当之无愧的“爆款”。高新区总共成交了11宗地块,港务区总共成交了了14宗地块,其他区域仅有零星地块成交。
所以,在接下来的一年里,高新和港务区将成为整个西安的供货主力。
2、高新区和港务区新房均价将稍有上涨。
从土拍限毛坯价格来看,高新区大部门毛坯价格都在2.6万以上,港务区也在1.6万左右。
与目前区域在售的项目相比,毛坯价格明显略高,所以,明年新的地块入市后,势必会拉高区域整体均价。
3、未来产品将以改善为主。
今年两次集中供地,大部分地块的容积率都限制在2.5以内,这也就是说,未来产品将多以小高或者洋房的形式呈现,纯高层社区或者超高层产品会非常少。
面积也将以大面积改善为主,留给普通刚需的机会越来越少。
4、毛坯产品将越来越多。
受严格限价影响,开发商为了保证基本利润,预计明年将会推出越来越多的毛坯项目,“装修包”等附加产品形式也会持续出现,这对购房者来说,可选性增多,也避免了一些精装品质的问题。
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2022年西安各区均价提前曝光!
众所周知,面粉决定面包价格,土拍市场是一个城市未来房价的风向标。
一般来说,土地价格是未来销售高层产品价格的2-2.5倍,洋房产品的2.5-3倍。
所以,通过2021年的两次土拍,基本可以预测明年西安楼市各区域均价。
![刚刚!2022年西安将开楼盘及房价提前曝光!(图3) 刚刚!2022年西安将开楼盘及房价提前曝光!(图3)](/uploads/allimg/20220427/1-22042G92G45O.jpg)
从上图可以明显看到,港务区和高新区是今年土拍成交的大户,不论楼面价还是成交数量,都明显上涨,但整体来说,西安楼市即将或者已经进入横盘期,未来将稳定运行。
具体来看:
港务区——毛坯均价约16279元/。
今年两次集中供地,港务区共成交14宗地块,且楼面价普遍在5千到7千之间,也有个别地块,楼面价达到8650元/。
曾经被誉为刚需乐园的港务区,明年普遍均价将达到1.6万,区域整体均价将明显拔高。
高新区——毛坯均价约25801元/。
高新区依然发挥稳定,不管是价格还是成交都遥遥领先于其他区域。
目前高新区已经几乎没有2万以下的房子,2.5万的毛坯均价,放在高新区来说,也并不突兀,毕竟高新区的发展前景和区域价值毋庸置疑。
浐灞——毛坯均价约16158元/。
浐灞今年只成交了两宗住宅用地,看容积率应该未来产品也主要以高层为主,1.6万的均价,跟今年相比差别并不大,具体价格如何,还得看接下来推出更多地块后才能有个比较准确的预估。
沣东新城——毛坯均价约15000元/。
自从一系列政策调整后,西安外围区域首先遇冷,首当其冲的就是沣东新城。
虽然沣东的发展规划确实很亮眼,但这么多年除了房价一路飙升外,并没有比较强劲的产业做支撑,市场冷却,沣东受影响也最大。
据了解,在830新政发布后的这两个月里,已经有不少楼盘在打折促销,有楼盘甚至单价直降四五千。
所以,毛坯约1.5万的均价,放在当下的沣东来说,是一个比较合理且正常的价位,明年大概率区域内的大部分盘都会在这个线上浮动。
泾河新城——毛坯均价约14500元/。
在楼市火热的上半年,泾河新城的众多楼盘曾经也一度备受青睐,地价也一路水涨船高。
但在西安主城区都遇冷的当下,泾河新城明年日子不会好过,毛坯均价能真正达到14500元/的可能性不高。
1万左右,甚至更低,可能才比较正常。
秦汉新城——毛坯均价约14000元/。
与西咸新区其他区域相比,秦汉新城的楼盘本身比较偏改善一点,部分地块价格上也一直比较坚挺,但区域内分化较大,有地块楼面价甚至达到了将近1万,也有地块楼面价仅2千多。
从目前市场来看,秦汉新城1.4万的均价也算比较正常。
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明年房价或将出现阴跌!
在政策高压与土拍市场的多重背景下,明年西安房价大局已经比较明确。
从市场方面来讲,不管是开发商还是购房者,对市场的预期都渐渐归于理性,而楼市分化情况将再度加剧。
正如之前文章里提到的,核心地段,品质好的高性价比盘,永远不缺追随者,而曾经让无数购房者一度盲目的新区,将显现本来面目,持续冷却。
接下来,估计将会有越来越多的项目加入打折促销的队伍,“特价房”、“内部团购房”将重现江湖,对于普通购房者而言,如今楼市下行,正是入手的好时期,应该不随大流,理性选择。
从房价方面来讲,虽然高新和港务区从土拍均价来看,可能明年会有有小幅上涨,但考虑到当下形势以及周边区域,预计明年西安整体房价趋势是阴跌,以横盘为主。
我们要时刻记着,房价大涨的时代已经过去,受众多因素影响,国家也不会允许房价大跌。
前段时间,央行两次发声,要维护房地产市场的平稳健康发展,要维护住房消费者的合法权益。
所以,从整体局面上讲,未来楼市稳定运行,将是市场主基调。
![刚刚!2022年西安将开楼盘及房价提前曝光!(图4) 刚刚!2022年西安将开楼盘及房价提前曝光!(图4)](/uploads/allimg/20220427/1-22042G92G5a5.jpg)
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